Lorsque vous construisez votre logement ou que vous passez par un constructeur pour un achat en VEFA (Vente en état futur d’achèvement). les fonds ne sont pas débloqués en une seule fois
Cela arrive lorsque vous avez des travaux à réaliser, ou durant la période de construction par un promoteur de votre logement, un différé peut être demandé jusqu’ à la livraison de votre logement. Dès lors, cette situation crée de nouveaux frais pour l’emprunteur : les fameux intérêts intercalaires.
A quoi correspondent les intérêts intercalaires ?
Restez vigilants cependant : la banque ne prête jamais gratuitement ! Tant que l’intégralité du prêt immobilier n’a pas été versée, vous devrez payer ces intérêts qui ne participent pas à l’amortissement de votre emprunt. Vous serez donc amené à payer une mensualité comprenant l’assurance emprunteur et les frais intercalaires sur toute la période. Pensez-y ! Nous allons en effet voir qu’ils sont rarement négligeables en fin de compte.
Comment calculer des intérêts intercalaires ?
C’est très simple : la banque calcule les intérêts intercalaires en fonction du montant du crédit débloqué. Vous aurez alors besoin de trois informations pour estimer leur montant : le taux de votre crédit, le fractionnement des fonds appelés par le constructeur et la durée restante jusqu’au déblocage total.
Calcul de la mensualité = Montant débloqué X taux du prêt /12
Exemple de calcul des frais intercalaires
Comme un exemple est plus éloquent, prenons la situation d’une acquisition en VEFA (pour faciliter le calcul, nous considérons 3 échelonnements dans les paiements).
- Nous sommes le 1er Janvier de l’année N. Le bien sera livré le 1er Janvier de l’année N+1, la construction va durer 12 mois. Vous obtenez un prêt de 200 000 € à un taux de 2 % (hors assurance) sur 25 ans.
- Le 1er janvier de l’année N, votre constructeur fait un premier appel de fonds : par exemple, il demande un déblocage de 30 % des fonds pour l’achèvement des fondations. La banque s’exécute et verse 60 000 €. Votre projet immobilier commence à voir le jour ! Mais, à partir de cette date, vous devrez payer des intérêts sur cette somme pendant 12 mois.
Bilan de la période : pour l’instant, la banque a débloqué 60 000 € * 2 % / 12 = 100 € par mois hors assurance. A vous de payer 100€ par mois en intérêts intercalaires.
- Le 1er mai de l’année N, votre constructeur a bien avancé dans les travaux. Mais pour que le rêve continue, il demande un nouveau déblocage de 35 % des fonds. La banque verse 70 000 € supplémentaires.
Bilan de la période : à partir de mai la mensualité passe donc à (60 000 € + 70 000 €) * 2 % / 12 = 216.67 € par mois hors assurance. Le montant de vos intérêts intercalaires a augmenté.
- Le 1er octobre de l’année N, votre constructeur fait un dernier appel de fond : 35 % du prêt. De nouveau, la banque agit et vous prête les 70 000 € restants.
Bilan de la période : vous voilà avec un nouveau taux d’intérêt, encore augmenté : (60 000 € + 70 000 € + 70 000 €) * 2 % / 12 = 333.33 € par mois hors assurance.
Ainsi, lors de la remise des clés vous aurez payé 2 483.37 € en intérêts intercalaires.
Exemple de tableau d’amortissement avec des frais intercalaires
Il résume l’ensemble des appels d’offre faits à votre banque ainsi que l’évolution des intérêts auxquels vous êtes soumis.
Attention
Vous payez l’assurance emprunteur dès le déblocage du premier euro. Elle est calculée sur le capital de départ. Il arrive aussi que le prélèvement démarre dès que vous vous êtes engagé sur le contrat de réservation.
Pouvez-vous éviter les intérêts intercalaires ?
N’oubliez pas que vous devrez conserver votre location ou maison principale pendant la construction ! Vous aurez donc un loyer et les intérêts intercalaires à payer. Il faut avoir anticipé cette situation, car vous risquez d’avoir une charge globale importante.
Le risque que la période de travaux soit plus longue que prévue est bien réel (météo capricieuse …). En plus de reculer la date tant attendue de votre déménagement, un contretemps peut augmenter les intérêts intercalaires auxquels vous êtes soumis.
Dans l’exemple plus haut, nous voyons la charge que représentent les intérêts intercalaires : 2 483.37 € sur un an. Sachez qu’il est possible de demander une franchise totale pour alléger vos dépenses le temps des travaux, et ne rien débourser pendant cette période. Mais cela signifie que les intérêts non payés s’ajoutent au capital : en quelque sorte, vous paierez donc des intérêts sur ces intérêts une fois la construction terminée.
Pour les personnes ayant un revenu leur permettant de supporter de plus fortes charges, préférez éventuellement les banques qui permettent de passer directement en amortissement sur les sommes débloquées. Vous rembourserez votre emprunt dès le départ et cela vous coûtera moins cher.
