Rachat de crédit

Rachat de crédit immobilier : comment en tirer profit ?

Un rachat de crédit immobilier peut être particulièrement intéressant. Il peut soulager vos mensualités, en remplaçant votre prêt immobilier actuel par un autre, au taux moins élevé. Voici quelques conseils pour pleinement en profiter.

Rachat de crédit immobilier : qu’est-ce que c’est ?

Faire racheter votre crédit immobilier suppose :

•  De trouver une banque concurrente pour rembourser votre crédit initial souscrit auprès de la banque A.
• Vous n’avez plus alors qu’à souscrire auprès de la banque B un nouvel emprunt aux conditions plus favorables, et surtout d’un taux d’intérêt moins élevé.

Pourquoi faire racheter son prêt immobilier ?

Cette opération présente de nombreux avantages. Premièrement pour l’emprunteur, qui paiera moins d’intérêts sur le long terme et peut donc réaliser des économies significatives. Deuxièmement pour la banque initiale, qui n’est pas totalement perdante puisqu’elle récupère des frais de remboursement anticipé qui compense son manque à gagner. Troisièmement, la nouvelle banque qui voit en ce rachat de crédit le meilleur moyen de capter et fidéliser une nouvelle clientèle.

Quels sont les frais d’un rachat de crédit immobilier ?

Vous souhaitez faire racheter votre prêt immobilier ? Attention, un nouveau taux d’intérêt plus bas que celui de votre crédit actuel n’est pas nécessairement synonyme d’économies. En effet, des frais supplémentaires s’ajoutent et peuvent fortement diminuer la rentabilité de l’opération, voire, en définitive, rendre le rachat de crédit plus coûteux qu’en conservant le prêt initial !

Quels sont les frais des banques ?

Dans le cadre d’un rachat de crédit, les pénalités et frais divers sont nombreux et peuvent grever de façon significative la rentabilité de l’opération :

Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)

• Tout d’abord, pour qu’une indemnité soit réclamée par votre banque, les IRA doivent être clairement indiquées dans votre contrat de prêt. Si elles n’y figurent pas, la banque ne pourra rien vous réclamer.
• Elles représentent, la plupart du temps, la charge la plus importante pour l’emprunteur en cas de rachat. De plus, la banque qui avait accordé le crédit initial n’a aucun intérêt à négocier avec un client qu’elle perd, par conséquence, elle va donc réclamer l’intégralité de ces pénalités. Elles s’élèvent soit à l’équivalent de six mois d’intérêt sur le montant du capital remboursé, soit à 3 % du capital restant dû. Le montant le plus bas étant retenu. Seule possibilité d’exonération : si une clause particulière a été négociée lors de la mise en place du crédit, ce qui est un cas plutôt rare.

• Calcul des indemnités :
• L’indemnité qui vous sera demandée sera la plus petite des 2 indemnités ci-dessous :– Calcul 1 : L’indemnité ne doit pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt hors assurance pour les prêts à taux fixe et à la moyenne des taux constatés depuis le début du prêt pour les taux révisables.– Calcul 2 : L’indemnité ne doit jamais dépasser 3% du capital restant dû (appelé CRD) avant le remboursement anticipé.Exemple des coûts de pénalités de remboursement anticipé : il vous reste 50 000 € de capital à rembourser sur votre prêt (taux fixe à 4%) votre pénalité sera :
  Calcul 1 : 50 000 x 3% = 1 500 €
  Calcul 2 : 50 000 × 6 × 4% ÷ 12 = 1 000 €
  La somme la plus avantageuse est celle issue du calcul n°2, vous devrez donc payer 1 000 € d’indemnités de remboursement anticipé.
  

  Calculatrice rachat de crédit

Calculatrice du capital restant dû

Les frais de garantie

• La fin de l’emprunt précédent et la souscription d’un nouveau prêt impliquent de nouveaux frais de garantie. Ces derniers prendront la forme de frais de mainlevée (dans le cas d’une hypothèque ou d’une Inscription de Privilège de Prêteurs de Deniers) ou d’une nouvelle caution à payer (si vous avez fait appel à un fonds de garantie). Dans ce dernier cas, l’éventuel remboursement de la précédente caution peut cependant compenser en bonne partie ces frais.

Les différents organismes de cautionnement :

• CRÉDIT LOGEMENT
• SACCEF (Caisse d’Epargne)
• CAMCA (Crédit Agricole)
• CMH (Crédit Mutuel)
• SOCAMI (Banque Populaire)
• CNP
• CASDEN
• GMPA

La particularité de Crédit Logement est la restitution auprès de l’emprunteur d’une partie de la participation (Environ 70 %) du montant déposé en garantie, au moment de la revente du bien ou à la fin du remboursement du prêt.

Les frais de dossier

• Votre nouvelle banque peut tout à fait vous facturer des frais de dossier, censés rémunérer le travail réalisé pour cette opération. Tout comme lors de la souscription de votre premier prêt immobilier, ils peuvent souvent se négocier.