Questions fréquentes

Il s’agit de l’ensemble des charges récurrentes :

• Prêt à la consommation,
• Crédit revolving,
• Prêt voiture, etc.

Ces charges seront ajoutées aux mensualités du prêt immobilier pour déterminer le taux d’endettement. Attention : une pension alimentaire versée, est déduite de la somme des revenus, elle n’est pas à retenir dans les charges existantes.

Un organisme prêteur (banque, société de financement) demande généralement une ou plusieurs garanties afin de se protéger du risque de non-remboursement des échéances du crédit accordé (on parle alors de « défaillance de l’emprunteur »). Les plus courantes sont l’hypothèque conventionnelle, le cautionnement (dont celui émanant d’un organisme de caution mutuelle) ou le nantissement (d’un contrat d’assurance-vie par exemple).

Depuis le 24 mai 2019 (en application de la loi relative à la croissance et à la transformation des entreprises dite « Loi Pacte »), les dispositions légales qui encadraient la possibilité pour les banques d’obliger un client à domicilier, pendant 10 ans, ses salaires ou revenus assimilés sur un compte ouvert chez elles en contrepartie d’un avantage individualisé sur le crédit immobilier (taux d’intérêt préférentiel, frais de dossier offerts, etc.) ont été supprimées. Toutefois, dans le cadre de la négociation commerciale, la banque peut toujours vous demander de domicilier vos revenus en contrepartie d’un réel avantage individualisé sur le crédit. Dans ce cas :

• L’avantage octroyé doit être clairement énoncé dans l’offre de prêt (réduction du taux d’intérêt…) ;
• Le coût lié à la domiciliation de vos salaires, qui est une condition de l’octroi du crédit, doit être intégré dans le taux annuel effectif global.

Si la banque vous fait une telle demande et que l’avantage ne vous semble pas suffisant, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Attention : Les offres de crédit émises entre le 1^er janvier 2018 et le 23 mai 2019, contenant une clause de domiciliation des salaires ou revenus assimilés imposée par la banque pour une durée maximale de 10 ans, ne sont pas remises en cause.

Il s’agit du taux effectif global (TEG) maximum qu’un prêteur a le droit d’appliquer à un crédit au moment où celui-ci est accordé. Ainsi, un prêt est considéré comme usuraire lorsqu’il est consenti à un TEG (TAEG pour les crédits immobiliers) qui excède du tiers, le taux effectif moyen pratiqué par les établissements du secteur bancaire au cours du trimestre précédent. La Banque de France détermine chaque trimestre le seuil de l’usure applicable à différentes catégories de prêts, à partir d’une enquête réalisée auprès d’un large échantillon d’établissements de crédit et de sociétés de financement.   Les seuils de l’usure sont ensuite publiés au Journal Officiel à la fin de chaque trimestre pour le trimestre suivant. Ils sont également disponibles sur le site Internet de la Banque de France (Cf. Pour en savoir plus). Les taux d’usure en vigueur.

Le Taux Effectif global (TEG), dénommé Taux Annuel Effectif Global (TAEG) depuis le 1er octobre 2016 pour les crédits immobiliers, permet d’exprimer, sous forme de taux, le coût total du crédit. Il intègre, outre le taux d’intérêt nominal, les frais, taxes, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects, obligatoires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées (ex : coût de l’assurance emprunteur obligatoire, frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution, frais dus à des intermédiaires …). Il est calculé au moment de l’octroi du crédit ou lors de sa renégociation. Le TAEG est une information essentielle car il vous permet de comparer le coût total des différents crédits qui vous sont proposés. Il est mentionné dans les documents d’information qui vous seront communiqués avant la signature du contrat de crédit immobilier et dans ce dernier. Attention : Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable au moment où le crédit est accordé.

Qu’il s’agisse de sa commission versée par la banque prêteuse, ou de ses frais de courtage qui doivent être réglés par vos soins en tant qu’emprunteur, un courtier ne perçoit ses honoraires qu’à la signature du prêt immobilier uniquement. Sa rémunération est donc soumise à la validation de votre contrat d’emprunt. C’est pourquoi ce professionnel en financement immobilier a tout intérêt à trouver le prêt qui saura répondre à toutes vos attentes et s’adapter au profil de votre situation. Il constitue donc un atout indéniable dans vos recherches, et vous aide concrètement à finaliser votre projet.

Jusqu’à 65 ans, il est relativement « facile » d’emprunter. Votre âge ne sera pas un problème, mais votre solvabilité sera bien sûr étudiée à la loupe. Par contre, à partir de 75 et 80 ans, il est beaucoup plus difficile de contracter un crédit. Dans ces cas-là, des contrats spécifiques existent pour obtenir un prêt. Ces crédits, nommés contrats seniors, permettent d’emprunter jusqu’à 85 voire 90 ans, mais ils sont particulièrement coûteux.

Crédit pour lequel l’emprunteur rembourse dans un premier temps les intérêts et d’une seule traite le capital, à l’échéance finale du remboursement. Vous pouvez consulter notre guide complet sur le prêt in fine.

On appelle apport personnel la somme non empruntée qu’un particulier investit dans son acquisition immobilière. Cette part est souvent consacrée aux frais annexes de l’achat du bien : frais de notaires, frais de dossier, frais d’agence, etc. Bien que dans la majorité des cas les banques demandent à leur client cette avance, il est possible d’emprunter sans apport personnel. si une banque accepte de vous accorder un prêt sans apport personnel, on parlera de financement à 110 %. Elle financera en effet 100 % du montant du bien ainsi que 10 % supplémentaires pour les frais annexes.

Attention, ce type de financement est de moins en moins proposé par les banques. Il relève uniquement d’un accord au cas par cas en fonction du profil client qui offre une vraie stabilité financière et une épargne équivalente à 10 % 

Une hypothèque est une garantie permettant à la banque d’obtenir la revente du bien que vous avez acquis si vous êtes dans l’incapacité de payer vos mensualités. Elle doit être constatée par un acte notarié. Si vous vendez le bien acquis avant l’échéance de l’hypothèque, vous devrez acquitter des frais de mainlevée. Si vous avez le choix, l’hypothèque est déconseillée pour des emprunts d’un faible montant en raison de son coût, de sa rigidité et des formalités administratives à accomplir.

Aucune disposition légale n’impose à un emprunteur d’être assuré. L’assurance emprunteur n’est donc pas une assurance obligatoire. Toutefois, un prêteur (banque, société de financement) peut considérer qu’une telle assurance est indispensable pour qu’il puisse vous accorder un crédit. En pratique, l’emprunteur se verra quasi-systématiquement imposer l’obligation de s’assurer contre les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie en cas d’investissement locatif mais également d’invalidité et d’incapacité de travail, voire de perte d’emploi, en cas d’acquisition d’une résidence principale.

Être primo-accédant Le PTZ est réservé aux personnes qui n’ont jamais été propriétaires de leur résidence principale. Dans les faits, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement dans les deux années précédant la demande de PTZ. Exceptions : les catégories d’emprunteurs suivantes sont éligibles au PTZ en ayant été propriétaires de leur résidence principale durant les deux dernières années :

• Les titulaires d’une carte invalidité et dans l’incapacité d’exercer une activité professionnelle ;
• Les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH) ;
• Les victimes d’une catastrophe reconnue comme telle et ayant rendu votre logement inhabitable. Dans ce cas, vous devez faire votre demande de Prêt à taux zéro dans les deux années suivant la reconnaissance officielle de la catastrophe.

Simulateur PTZ

En général, les banques exigent un apport personnel d’au moins 10 %, sachant que 20 à 30 % d’apport personnel sont particulièrement appréciés. Les conditions de votre crédit n’en seront que meilleures. Il est cependant possible d’emprunter sans aucun apport personnel. Mais cela reste bien sûr plus difficile (nécessité de garanties) et plus cher.

La loi prévoit que l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours à compter de la réception de l’offre de prêt pour la signer. Ce délai est obligatoire et incompressible. L’acquéreur doit donc, s’il souhaite signer l’offre de prêt, attendre le 11 ème jour pour la signer et réfléchir calmement à l’offre de prêt.

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif. Le vendeur et l’acheteur s’entendent sur la vente d’un bien immobilier et ne pourront renoncer à l’acquisition, sauf si une des conditions suspensives prévues dans le contrat se réalise. En signant une promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à ne vendre à personne d’autre qu’au candidat acquéreur. Si l’acheteur veut effectuer la transaction, le vendeur sera obligé de l’accepter. Par contre, l’acheteur conserve le droit de ne pas acquérir le bien. S’il renonce à la vente, il lui en coûtera le montant de l’indemnité d’immobilisation qui sera versée au vendeur lors de la signature de la promesse de vente. La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l’acquéreur. Elle est également moins contraignante pour le vendeur, car il pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l’indemnité d’immobilisation), sans être confronté à des difficultés judiciaires ou fiscales.

Il s’agit d’une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Son fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque. Il ne peut cependant s’appliquer qu’aux biens existants, et ne convient pas aux logements en construction.

En règle générale, il n’est pas possible de louer un logement acquis grâce à un PTZ + tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé. Toutefois il existe quelques exceptions… Pour les prêts accordés avant 2016, il n’est pas possible de louer un logement acquis grâce à un PTZ + tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé. Pour les prêts souscris après 2016, il n’est pas possible de louer un logement acquis grâce à un prêt à taux zéro Plus (PTZ+) durant les 6 années suivant la date de versement du prêt. Cependant, il existe des exceptions dans certaines situations :

• En cas de divorce ou de rupture de PACS
• En cas de décès
• En cas de chômage depuis plus d’un an
• En cas d’invalidité ou d’incapacité reconnue
• En cas de mobilité professionnelle lorsque la distance entre les lieux de travail et de logement est au moins de 50 km ou nécessite un temps de trajet d’au moins 1h30

Lorsqu’une personne se trouve dans une de ces situations, elle peut louer son logement. Elle doit toutefois respecter certaines conditions :

• La location ne doit pas être supérieure à 6 années
• Le logement ne peut pas être loué de façon saisonnière ou comme un meuble
• Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds applicables aux logements locatifs sociaux
• Les ressources du locataire ne doivent pas non plus dépasser les plafonds applicables aux logements locatifs sociaux

Lorsque le logement est mis en location, le propriétaire devra en informer l’organisme de prêt.

Le taux nominal aussi appelé taux d’intérêt, sert de base pour le calcul des intérêts. Son montant est  défini par la loi pour un prêt réglementé comme le PTZ. Il est directement fixé par la banque en cas contraire. Il correspond au taux auquel la banque peut emprunter en y ajoutant sa marge tout en tenant compte de plusieurs paramètres comme : les risques que présente l’emprunteur ou la politique commerciale de la banque. Le taux nominal ne peut pas dépasser un certain plafond appelé taux d’usure. Le taux nominal est mentionné dans l’offre de prêt. Il apparait également dans le tableau d’amortissement pour permettre de calculer le montant des mensualités. Attention, il ne faut pas confondre taux nominal et TAEG

Le TAEG détermine le coût réel d’un prêt puisqu’il intègre tous les frais obligatoires à l’obtention de votre prêt. Le TAEG comprend : les intérêts mais aussi les frais de dossier, de garantie, les primes d’assurance emprunteur. C’est sur le TAEG qu’il faut se baser pour comparer les différentes offres de prêts.

Le regroupement de crédits permet, en allongeant la durée de votre prêt, et en le négociant au meilleur taux, d’alléger vos mensualités qui seront étalées sur une durée plus longue que vos prêts initiaux.

Lorsqu’un particulier sollicite un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci peut rejeter immédiatement sa demande ou lui donner son accord de principe. Elle ne constitue donc pas un engagement formel de l’établissement, mais indique que le dossier a passé le cap de l’étude par un conseiller, et que ce dernier considère le projet comme faisable.

Certaines banques le font systématiquement, d’autres très rarement. Les expertises concernent environ 2 % du marché immobilier, généralement pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d’une expertise est faible (environ 150 €, en général pris en charge par l’emprunteur), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours.

Non, si vous acceptez l’offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum), la banque ne peut pas revenir sur son offre.

Les différentes étapes d’obtention d’un prêt immobilier sont les suivantes :

• lors de votre visite, n’oubliez pas d’apporter les justificatifs nécessaires. Ces documents sont indispensables pour que la banque puisse faire une offre qui l’engage juridiquement,
• la réponse de la banque se fait en moyenne sous 8 jours, parfois moins, parfois plus,
• vous recevrez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires,
• vous bénéficiez d’un délai de réflexion minimum de 10 jours ; les offres de prêt sont en général valables 30 jours (pendant cette période la banque s’oblige à mettre les fonds à votre disposition en respectant notamment les conditions de taux indiquées),
• vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque,
• une date de signature chez le notaire doit alors être convenue entre vous et votre vendeur, et les fonds sont débloqués chez le notaire le jour de la signature définitive. Par sa comptabilité, le notaire constate le paiement du bien.

Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire sont de 7 à 8 %

Les frais de notaire sont dus au moment de la vente d’une maison, et c’est le notaire qui les perçoit au titre du travail accompli pour mettre en place la cession d’un logement. Mais les frais de notaire ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’un logement ancien ou d’un logement neuf. S’il s’agit d’un logement ancien, le montant que le notaire va percevoir s’élève à 7 à 8 % du prix de vente. Concrètement, dans le cas de la vente d’un bien immobilier de 200 000 €, le notaire va percevoir entre 14 000 et 16 000 € en moyenne.

Comptez 2 à 3 % de frais de notaire dans un logement neuf

Si vous achetez un logement neuf, c’est-à-dire un logement qui sort de terre et qui n’a encore jamais été habité, les frais de notaire sont alors réduits, puisqu’ils s’élèvent alors à 2-3 % du prix de vente, soit 4 000 à 6 000 € pour un logement de 200 000 €. Cela correspond à 4 à 5 points de moins que dans l’ancien, c’est la raison pour laquelle on parle de frais réduits. Cet écart s’explique par le fait que les frais de notaire comprennent notamment des droits de mutation, qu’il s’agisse de la vente d’un logement neuf ou ancien. Or, dans le cas d’un logement neuf, ces droits de mutation sont moins élevés, car ils ne comprennent qu’une taxe sur la publicité foncière. Dans le cas d’un logement ancien, le nombre de taxes est plus important, c’est pourquoi les frais de notaire sont plus élevés. Calcul frais de notaire Notaire avec qui je travaille : Maître Emmanuelle Araux