Prêt immobilier Les questions fréquentes  

Le taux nominal aussi appelé taux d’intérêt, sert de base pour le calcul des intérêts. Pour faire simple, c'est le taux dont tout le monde parle   !

Il correspond au taux auquel la banque peut emprunter en y ajoutant sa marge tout en tenant compte de plusieurs paramètres comme : les risques que présente l’emprunteur ou la politique commerciale de la banque. 

Le taux nominal ne peut pas dépasser un certain plafond appelé taux d’usure. Le taux nominal est mentionné dans l’offre de prêt. Il apparait également dans le tableau d’amortissement pour permettre de calculer le montant des mensualités. 

Attention, il ne faut pas confondre taux nominal et TAEG

Le TAEG détermine le coût réel d’un prêt puisqu’il intègre tous les frais obligatoires à l’obtention de votre prêt. Le TAEG comprend : les intérêts mais aussi les frais de dossier, de garantie, les primes d’assurance emprunteur. 

C’est sur le TAEG qu’il faut se baser pour comparer les différentes offres de prêts....logiquement. Je met mon petit bémol sur ce dernier point. Chaque banque intègre de façon différente les éléments obligatoires au TAEG donc, même si à la base il sert de comparatif, regardez avant tout le côut du crédit !

Les banques demandent un apport personnel pour plusieurs raisons, notamment :

• Réduction du risque : L'apport personnel réduit le montant du prêt nécessaire pour acheter un bien immobilier. En réduisant le montant du prêt, les banques s'exposent à moins de risques en cas de défaut de paiement de l'emprunteur. Un apport substantiel signifie que l'emprunteur a déjà investi une partie de ses propres fonds, ce qui le rend moins susceptible de faire défaut.

• Capacité de remboursement : Un apport personnel démontre la capacité de l'emprunteur à épargner et à gérer ses finances de manière responsable. Cela rassure la banque quant à la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt, car s'il a pu économiser un apport, il est plus probable qu'il puisse gérer les paiements mensuels du prêt.

• Meilleures conditions de prêt : Un apport personnel peut permettre à l'emprunteur de négocier des conditions de prêt plus favorables, telles qu'un taux d'intérêt plus bas ou des frais de dossier réduits.

• Contribution aux frais accessoires : L'apport est généralement utilisé pour couvrir les frais accessoires liés à l'achat d'un bien immobilier, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais de courtage.

Il est important de noter que le montant de l'apport nécessaire peut varier d'une banque à l'autre et dépendra également de facteurs tels que le type de prêt, la valeur du bien immobilier, la situation financière de l'emprunteur et la réglementation locale. Pour maximiser vos chances d'obtenir un prêt immobilier avec des conditions avantageuses, il est souvent recommandé de constituer un apport personnel substantiel.

• Vos revenus sont de 2 400 euros par mois. 

Remboursement mensuel maximum : 2 400 x 35 % = 840 euros. 

Vous pourrez donc consacrer 840 euros à votre nouvelle mensualité (assurance incluse), ce qui portera votre taux d'endettement au maximum autorisé de 35 %. A ajuster avec le reste à vivre évidemment !

Le petit outil sympa : Calculateur taux d'endettement 

• Le reste à vivre est un élément important pris en compte par les banques et les prêteurs lorsque vous demandez un prêt, en particulier un prêt immobilier. Ils veulent s'assurer que vous aurez suffisamment d'argent chaque mois pour subvenir à vos besoins et faire face aux dépenses courantes, tout en remboursant le prêt.

• Pour calculer le reste à vivre, les banques déduiront de vos revenus mensuels l'ensemble de vos charges mensuelles, y compris le montant estimé du remboursement du prêt que vous demandez. Le montant restant doit être suffisant pour garantir que vous pouvez maintenir un niveau de vie confortable tout en honorant vos obligations financières. Son calcul varie d'une banque à une autre. 

• Il est d'autant plus difficile lorsque votre foyer est composé de 4,5,6 personnes. 

Les différents seuil de calcul du reste à vivre en fonction des banques :

• Pour une personne seule varie de 650 à 1250 €

• Pour un couple : de 1000 à 1900 €

• Par enfant : de 150 à 550 € 

Vous comprenez mieux l'importance du courtier avec ces chiffres non ? 😉

• Acquérir sa résidence principale dans le neuf, faire construire sa maison ou acheter un logement ancien HLM peut être un investissement conséquent qui demande un soutien financier. Pour faciliter la réalisation de votre projet, Action Logement propose un prêt à un taux d'intérêt avantageux de 1 %  (hors assurance obligatoire) qui peut être utilisé pour financer votre projet, avec un plafond maximum de 30 000 €.

• Les conditions changent régulièrement, pensez avérifier ICI

• Le Taux Effectif global (TEG), dénommé Taux Annuel Effectif Global (TAEG) depuis le 1er octobre 2016 pour les crédits immobiliers, permet d’exprimer, sous forme de taux, le coût total du crédit. Il intègre, outre le taux d’intérêt nominal, les frais, taxes, commissions et rémunérations de toute nature, directs ou indirects, obligatoires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées (ex : coût de l’assurance emprunteur obligatoire, frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution, frais dus à des intermédiaires …). Il est calculé au moment de l’octroi du crédit ou lors de sa renégociation. Le TAEG est une information essentielle car il vous permet de comparer le coût total des différents crédits qui vous sont proposés. Il est mentionné dans les documents d’information qui vous seront communiqués avant la signature du contrat de crédit immobilier et dans ce dernier. Attention : Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable au moment où le crédit est accordé. 

Lorsqu’un particulier sollicite un prêt immobilier auprès d’une banque, celle-ci peut rejeter immédiatement sa demande ou lui donner son accord de principe. Elle ne constitue donc pas un engagement formel de l’établissement, mais indique que le dossier a passé le cap de l’étude par un conseiller, et que ce dernier considère le projet comme faisable. Il ne veut pas dire accord ! Une banque peut vous donner un accord de principe puis refuser finalement de vous financer ( très courant) 

Lors de la négociation d'un prêt immobilier avec une banque, vous pouvez négocier plusieurs éléments, notamment :

• Taux d'intérêt : Vous pouvez essayer de négocier un taux d'intérêt plus bas pour réduire le coût total de votre prêt. Le taux d'intérêt est l'un des éléments les plus importants à négocier.

• Frais de dossier : Demandez si la banque peut réduire ou supprimer les frais de dossier ou de traitement de votre demande de prêt.

• Frais d'assurance emprunteur : Si vous êtes obligé de souscrire une assurance emprunteur, négociez les tarifs de cette assurance ou explorez des options d'assurance emprunteur externes (délégation d'assurance) pour réduire les coûts.

• Durée du prêt : Vous pouvez négocier la durée du prêt pour l'ajuster à votre situation financière et à vos besoins. Une durée plus courte peut entraîner des mensualités plus élevées mais un coût total moindre.

• Type de taux : Si vous avez opté pour un taux variable, vous pouvez discuter des conditions de variation et de la fréquence des ajustements.

• Modalités de remboursement anticipé : Si vous prévoyez de rembourser le prêt par anticipation, négociez les modalités de remboursement anticipé, y compris les éventuelles indemnités de remboursement anticipé.

• Éventuelles clauses particulières : Discutez de toute clause particulière ou condition spéciale qui pourrait vous être favorable, comme une possibilité de report de paiement en cas de difficultés financières.

• Services bancaires associés : Si la banque offre des services bancaires supplémentaires, tels qu'une carte de crédit ou des services d'assurance, vous pouvez négocier les conditions de ces services.

Il est important de noter que la capacité de négociation peut varier en fonction de votre profil emprunteur, de votre relation avec la banque, du contexte économique et des conditions du marché. Il est recommandé de faire des comparaisons entre différentes banques et de ne pas hésiter à négocier pour obtenir les conditions de prêt les plus avantageuses pour votre situation.

Tant que vous ne négociez pas mes honoraires (ne tentez pas c'est peine perdue)  je peux tout négocier pour vous. 😁

Un organisme prêteur (banque, société de financement) demande généralement une ou plusieurs garanties afin de se protéger du risque de non-remboursement des échéances du crédit accordé (on parle alors de « défaillance de l’emprunteur »).

• Les plus courantes sont l’hypothèque conventionnelle, le cautionnement (dont celui émanant d’un organisme de caution mutuelle) ou le nantissement (d’un contrat d’assurance-vie par exemple). 

Chaque banque travaille en partenariat avec une société de caution spécifique, parmi lesquelles les plus courantes sont : 

CRÉDIT LOGEMENT  :

Cet organisme de cautionnement assure un prêt sur trois en France et offre une couverture aux particuliers ainsi qu'aux SCI familiales. Votre banque sera responsable de soumettre votre dossier à Crédit Logement. Le cautionnement s'applique aux prêts immobiliers destinés à financer la construction ou l'acquisition de votre résidence principale, résidence secondaire ou d'un bien en vue d'un investissement locatif, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. 

CASDEN : 

• Cet autre organisme de cautionnement est réservé aux agents de la fonction publique et salariés d’une entreprise ou d’un établissement public. L’un des gros avantages de la caution CASDEN, c’est qu’elle est proposée à un tarif très faible (0.4 à 0.5 % du montant emprunté). Adossée au groupe Banque Populaire.

SACCEF :

• La SACCEF fait office d’organisme de cautionnement pour les groupes Caisse d’Épargne, Banque Populaire, ou encore Banque Palatine. 

CAMCA :

• La CAMCA est l’organisme de cautionnement rattaché au Crédit Agricole et à LCL

CMH :

• Le cautionnement mutuel de l’habitat, CMH de son petit nom, est assuré par le groupe Crédit Mutuel.

SOCAMI :

• Il s’agit de l’organisme de cautionnement dédié aux établissements du groupe Banque Populaire

*Si vous ne connaissez aucun incident en cours de remboursement de votre emprunt, une partie du montant de garantie vous sera restitué (selon l'organisme, certains ne restituent rien). La banque adressera une notification de cessation de la garantie à l'organisme qui vous virera les fonds le mois suivant (exemple crédit logement)  

En cas de refus de votre dossier par les organismes de cautionnement, la banque peut vous proposer une garantie réelle. 

Vous avez deux options disponibles :

•  L'Hyptothèque 

•  L’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD)

Et comme je dis souvent à mes clients, hypothèque ou caution, si les paiements ne sont pas effectués, les prêteurs ont des moyens légaux pour protéger leurs intérêts, y compris la possibilité de saisir vos biens.Si la banque vous fait l'honneur de passer outre le refus de caution en vous proposant l'hypotèque ou L'ippd alors aucune hésitation à avoir !

• Dans l’immobilier ancien, les frais de notaire sont de 7 à 8 %

• Les frais de notaire sont dus au moment de la vente d’une maison, et c’est le notaire qui les perçoit au titre du travail accompli pour mettre en place la cession d’un logement. Mais les frais de notaire ne sont pas les mêmes s’il s’agit d’un logement ancien ou d’un logement neuf. S’il s’agit d’un logement ancien, le montant que le notaire va percevoir s’élève à 7 à 8 % du prix de vente. Concrètement, dans le cas de la vente d’un bien immobilier de 200 000 €, le notaire va percevoir entre 14 000 et 16 000 € en moyenne.

• Comptez 2 à 3 % de frais de notaire dans un logement neuf

• Si vous achetez un logement neuf, c’est-à-dire un logement qui sort de terre et qui n’a encore jamais été habité, les frais de notaire sont alors réduits, puisqu’ils s’élèvent alors à 2-3 % du prix de vente, soit 4 000 à 6 000 € pour un logement de 200 000 €. Cela correspond à 4 à 5 points de moins que dans l’ancien, c’est la raison pour laquelle on parle de frais réduits. Cet écart s’explique par le fait que les frais de notaire comprennent notamment des droits de mutation, qu’il s’agisse de la vente d’un logement neuf ou ancien. Or, dans le cas d’un logement neuf, ces droits de mutation sont moins élevés, car ils ne comprennent qu’une taxe sur la publicité foncière. Dans le cas d’un logement ancien, le nombre de taxes est plus important, c’est pourquoi les frais de notaire sont plus élevés. Calcul frais de notaire Notaire avec qui je travaille : Maître Emmanuelle Araux 

• Oui, vous devrez évidemment valider votre période d'essai avant de vous lancer dans la recherche d'un bien si vous voulez être sûr de ne pas essuyer que des refus. 

• Vous pouvez aussi essayer d'expliquer votre situation à votre employeur pour demander une réduction de la période d'essai en cas de gros coup de coeur avant la date de fin.

Depuis le 24 mai 2019 (en application de la loi relative à la croissance et à la transformation des entreprises dite « Loi Pacte »), les dispositions légales qui encadraient la possibilité pour les banques d’obliger un client à domicilier, pendant 10 ans, ses salaires ou revenus assimilés sur un compte ouvert chez elles en contrepartie d’un avantage individualisé sur le crédit immobilier (taux d’intérêt préférentiel, frais de dossier offerts, etc.) ont été supprimées. Toutefois, dans le cadre de la négociation commerciale, la banque peut toujours vous demander de domicilier vos revenus en contrepartie d’un réel avantage individualisé sur le crédit. Dans ce cas :

• L’avantage octroyé doit être clairement énoncé dans l’offre de prêt (réduction du taux d’intérêt…) ;

• Le coût lié à la domiciliation de vos salaires, qui est une condition de l’octroi du crédit, doit être intégré dans le taux annuel effectif global.

Si la banque vous fait une telle demande et que l’avantage ne vous semble pas suffisant, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Attention : Les offres de crédit émises entre le 1er janvier 2018 et le 23 mai 2019, contenant une clause de domiciliation des salaires ou revenus assimilés imposée par la banque pour une durée maximale de 10 ans, ne sont pas remises en cause.

En règle générale, il n’est pas possible de louer un logement acquis grâce à un PTZ + tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé. Toutefois il existe quelques exceptions… Pour les prêts accordés avant 2016, il n’est pas possible de louer un logement acquis grâce à un PTZ + tant que le prêt n’est pas entièrement remboursé. Pour les prêts souscris après 2016, il n’est pas possible de louer un logement acquis grâce à un prêt à taux zéro Plus (PTZ+) durant les 6 années suivant la date de versement du prêt. Cependant, il existe des exceptions dans certaines situations :

• En cas de divorce ou de rupture de PACS

• En cas de décès

• En cas de chômage depuis plus d’un an

• En cas d’invalidité ou d’incapacité reconnue

• En cas de mobilité professionnelle lorsque la distance entre les lieux de travail et de logement est au moins de 50 km ou nécessite un temps de trajet d’au moins 1h30

Lorsqu’une personne se trouve dans une de ces situations, elle peut louer son logement. Elle doit toutefois respecter certaines conditions :

• La location ne doit pas être supérieure à 6 années

• Le logement ne peut pas être loué de façon saisonnière ou comme un meuble

• Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds applicables aux logements locatifs sociaux

• Les ressources du locataire ne doivent pas non plus dépasser les plafonds applicables aux logements locatifs sociaux

Lorsque le logement est mis en location, le propriétaire devra en informer l’organisme de prêt.

• Crédit pour lequel l’emprunteur rembourse dans un premier temps les intérêts et d’une seule traite le capital, à l’échéance finale du remboursement. Vous pouvez consulter notre guide complet sur le prêt in fine.  

Le regroupement de crédits permet, en allongeant la durée de votre prêt, et en le négociant au meilleur taux, d’alléger vos mensualités qui seront étalées sur une durée plus longue que vos prêts initiaux. 

Certaines banques le font systématiquement, d’autres très rarement. Les expertises concernent environ 2 % du marché immobilier, généralement pour des biens avec des valeurs très importantes. Le coût d’une expertise est faible (environ 150 €, en général pris en charge par l’emprunteur), et celle-ci se fait dans un délai de quelques jours. https://www.immobilierducitoyen.fr

Il s’agit d’une garantie donnant à la banque la priorité sur tous les autres créanciers et toutes les autres garanties en cas de défaut de paiement de votre part. Son fonctionnement est identique à celui de l’hypothèque. Il ne peut cependant s’appliquer qu’aux biens existants, et ne convient pas aux logements en construction. 

Il existe plusieurs points afin d'optimiser vos chances de matcher favorablement auprès d'une banque. Voir quelques exemples sur le guide des conditions d'un prêt immobilier